Με απλά λόγια, ο κανόνας υποστηρίζει ότι:

• αν σκοπεύουμε να παραμείνουμε σε μια κατοικία για λιγότερο από περίπου πέντε χρόνια, η ενοικίαση μπορεί να είναι πιο ευέλικτη και οικονομικά ασφαλέστερη,
• αν σκοπεύουμε να παραμείνουμε για περισσότερα χρόνια, αξίζει να εξετάσουμε σοβαρότερα την αγορά.

Ο λόγος είναι ότι η αγορά μιας κατοικίας συνοδεύεται από σημαντικά αρχικά και επαναλαμβανόμενα έξοδα, όπως:

• προκαταβολή,
• τραπεζικές και νομικές χρεώσεις,
• εκτίμηση ακινήτου,
• πιθανά τέλη μεταβίβασης,
• ασφάλιση,
• συντήρηση,
• επισκευές,
• και πιθανό κόστος μεταπώλησης.

Τα έξοδα αυτά χρειάζονται χρόνο για να αντισταθμιστούν από:

• τη σταδιακή αποπληρωμή του κεφαλαίου του δανείου,
• την αποφυγή μελλοντικών αυξήσεων ενοικίου,
• και μια πιθανή αύξηση της αξίας του ακινήτου.

⚠️ Σημαντικό: Η αξία ενός ακινήτου δεν αυξάνεται πάντοτε. Μπορεί να παραμείνει σταθερή ή να μειωθεί, ενώ η πώλησή του μπορεί να απαιτήσει χρόνο και πρόσθετα έξοδα.

Ας εξετάσουμε ένα ενδεικτικό παράδειγμα για ένα διαμέρισμα δύο ή τριών υπνοδωματίων στη Λευκωσία.

Σενάριο ενοικίασης

• Μηνιαίο ενοίκιο: €950
• Ετήσιο ενοίκιο: €11.400

Σενάριο αγοράς

• Τιμή ακινήτου: €240.000
• Προκαταβολή: €48.000
• Ποσό δανείου: €192.000
• Ενδεικτικό επιτόκιο: 4%–4,5%
• Διάρκεια δανείου: 25 χρόνια
• Ενδεικτική μηνιαία δόση: περίπου €1.050
• Άλλα αρχικά έξοδα αγοράς: περίπου €10.000
• Ενδεικτικό κόστος συντήρησης: περίπου €1.800 τον χρόνο

Με δάνειο €192.000, διάρκεια 25 ετών και επιτόκιο μεταξύ 4% και 4,5%, η ενδεικτική μηνιαία δόση κυμαίνεται περίπου από €1.013 έως €1.067. Επομένως, η χρήση των €1.050 στο παράδειγμά μας αποτελεί μια εύλογη στρογγυλοποίηση.

Τα αρχικά έξοδα μπορεί να περιλαμβάνουν διαφορετικές χρεώσεις ανάλογα με το ακίνητο και τη συναλλαγή. Για παράδειγμα, τα τέλη μεταβίβασης δεν εφαρμόζονται με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις περιπτώσεις, ιδιαίτερα όταν έχει καταβληθεί ΦΠΑ. Για ακριβή υπολογισμό μπορούμε να χρησιμοποιούμε τα επίσημα εργαλεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

⚠️ Όλα τα ποσά του παραδείγματος είναι ενδεικτικά. 

Οι τιμές αγοράς, τα ενοίκια, τα επιτόκια, οι τραπεζικές απαιτήσεις και τα έξοδα συντήρησης διαφέρουν ανάλογα με:

• την περιοχή,
• την ηλικία και την κατάσταση του ακινήτου,
• την ενεργειακή του απόδοση,
• τους όρους του δανείου,
• και την προσωπική μας οικονομική κατάσταση.

Μια συνηθισμένη λανθασμένη αντίληψη είναι:

«Αφού η δόση είναι σχεδόν ίδια με το ενοίκιο, είναι πάντοτε καλύτερα να αγοράσουμε.»

Η σύγκριση αυτή είναι ελλιπής.

Στην ενοικίαση υπολογίζουμε:

• το ενοίκιο,
• την εγγύηση,
• τις πιθανές αυξήσεις,
• τα έξοδα μετακόμισης,
• και τις υποχρεώσεις που προβλέπονται στη συμφωνία ενοικίασης.

Στην αγορά υπολογίζουμε:

• την προκαταβολή,
• τη μηνιαία δόση,
• τους τόκους,
• τα τραπεζικά και νομικά έξοδα,
• τα τέλη και τις χρεώσεις,
• την ασφάλιση,
• τη συντήρηση,
• τις επισκευές,
• και το πιθανό κόστος πώλησης.

Παράλληλα, πρέπει να θυμόμαστε ότι μέρος της δόσης του στεγαστικού δανείου μειώνει το κεφάλαιο που χρωστούμε και αυξάνει σταδιακά το μερίδιο του ακινήτου που μας ανήκει.

Επομένως, χρειάζεται να διαχωρίζουμε:

Συνολική εκροή χρημάτων

Το συνολικό ποσό που καταβάλλουμε από τον τραπεζικό μας λογαριασμό.

Καθαρό κόστος κατοίκησης

Το μέρος των πληρωμών που δεν μετατρέπεται σε ιδιοκτησία, όπως:

• οι τόκοι,
• τα αρχικά έξοδα αγοράς,
• η συντήρηση,
• η ασφάλιση,
• και άλλες χρεώσεις.

💡 Το κεφάλαιο που αποπληρώνουμε δεν είναι άμεσο έξοδο με την ίδια έννοια όπως το ενοίκιο. Μετατρέπεται σταδιακά σε ιδιοκτησία του ακινήτου.

Κόστος ενοικίου

€950 τον μήνα × 12 μήνες = €11.400 τον χρόνο

€11.400 × 3 χρόνια = €34.200

Επομένως, η συνολική εκροή για ενοίκιο σε τρία χρόνια είναι:

€34.200

Συνολική εκροή για αγορά

€1.050 × 12 μήνες × 3 χρόνια = €37.800 σε δόσεις

Προσθέτουμε:

• περίπου €10.000 αρχικά έξοδα αγοράς,
• €1.800 συντήρηση × 3 χρόνια = €5.400.

Συνολική εκροή:

€37.800 + €10.000 + €5.400 = €53.200

Η διαφορά στις συνολικές εκροές είναι:

€53.200 − €34.200 = €19.000

Με βάση μόνο τις άμεσες πληρωμές, η αγορά απαιτεί περίπου €19.000 περισσότερα κατά την πρώτη τριετία.

Τι μέρος της δόσης γίνεται ιδιοκτησία;

Από τις δόσεις των πρώτων τριών ετών, ένα μέρος μειώνει το κεφάλαιο του δανείου και το υπόλοιπο αφορά κυρίως τόκους.

Με βάση τις παραμέτρους του παραδείγματος, περίπου €13.000–€14.000 μπορεί να έχουν χρησιμοποιηθεί για αποπληρωμή κεφαλαίου στο τέλος της τριετίας.

Επομένως, ένα απλοποιημένο καθαρό κόστος αγοράς μπορεί να υπολογιστεί ως εξής:

€53.200 − περίπου €13.800 = περίπου €39.400

Σε αυτή την απλουστευμένη σύγκριση:

• καθαρό κόστος αγοράς: περίπου €39.400,
• κόστος ενοικίου: €34.200.

Η διαφορά περιορίζεται περίπου στις €5.200, πριν συνυπολογιστούν:

• η προκαταβολή των €48.000 και η πιθανή απόδοση που θα μπορούσε να είχε αλλού,
• πιθανή αύξηση ή μείωση της αξίας του ακινήτου,
• πιθανές αυξήσεις του ενοικίου,
• έξοδα πώλησης,
• και τυχόν πρόσθετες επισκευές ή ασφαλίσεις.

Συμπέρασμα για τα τρία χρόνια

Όταν σχεδιάζουμε να παραμείνουμε μόνο για σύντομο χρονικό διάστημα:

• τα αρχικά έξοδα αγοράς έχουν μεγάλο βάρος,
• αποπληρώνουμε σχετικά μικρό μέρος του κεφαλαίου,
• η πώληση μπορεί να δημιουργήσει νέα έξοδα,
• και χάνουμε σημαντικό μέρος της ευελιξίας μας.

Επομένως, για μια παραμονή τριών ετών, η ενοικίαση μπορεί να είναι πιο ασφαλής και ευέλικτη επιλογή.

⚠️ Δεν σημαίνει ότι η αγορά θα είναι πάντοτε ζημιογόνα σε τρία χρόνια. Αν η αξία του ακινήτου αυξηθεί σημαντικά, το αποτέλεσμα μπορεί να αλλάξει. Αυτή η αύξηση, όμως, δεν είναι εγγυημένη.

Κόστος ενοικίου

€950 × 12 μήνες = €11.400 τον χρόνο

€11.400 × 7 χρόνια = €79.800

Η συνολική εκροή για ενοίκιο είναι:

€79.800

Ο υπολογισμός αυτός υποθέτει ότι το ενοίκιο παραμένει σταθερό και δεν αυξάνεται κατά την επταετία.

Συνολική εκροή για αγορά

€1.050 × 12 μήνες × 7 χρόνια = €88.200 σε δόσεις

Προσθέτουμε:

• περίπου €10.000 αρχικά έξοδα αγοράς,
• €1.800 συντήρηση × 7 χρόνια = €12.600.

Συνολική εκροή:

€88.200 + €10.000 + €12.600 = €110.800

Το ποσό αυτό είναι μεγαλύτερο από το συνολικό ενοίκιο. Δεν αποτελεί, όμως, ολόκληρο το πραγματικό κόστος, επειδή μέρος των δόσεων έχει ήδη μειώσει το κεφάλαιο του δανείου.

Πόσο κεφάλαιο έχουμε αποπληρώσει;

Με βάση δάνειο €192.000, διάρκεια 25 ετών και επιτόκιο περίπου 4%–4,5%, μετά από επτά χρόνια θα έχουμε αποπληρώσει ενδεικτικά περίπου €34.000–€36.000 από το κεφάλαιο.

Για σκοπούς του παραδείγματος μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε το ποσό των:

περίπου €35.000

Το υπόλοιπο των πληρωμών αφορά κυρίως:

• τόκους,
• αρχικά έξοδα,
• συντήρηση,
• και άλλες επιβαρύνσεις.

Απλοποιημένο καθαρό κόστος αγοράς

€110.800 − €35.000 = περίπου €75.800

Σε αυτή την απλουστευμένη σύγκριση:

• καθαρό κόστος αγοράς: περίπου €75.800,
• κόστος ενοικίου: €79.800.

Η αγορά εμφανίζεται περίπου €4.000 χαμηλότερη από την ενοικίαση κατά την πρώτη επταετία.

Η διαφορά αυτή μπορεί να αυξηθεί ή να αντιστραφεί ανάλογα με:

• την εξέλιξη των επιτοκίων,
• τις αυξήσεις των ενοικίων,
• την πορεία της αξίας του ακινήτου,
• τα πραγματικά έξοδα συντήρησης,
• το κόστος ασφάλισης,
• και τα έξοδα πιθανής πώλησης.

Τι έχουμε αποκτήσει μετά από επτά χρόνια;

Έχουμε δημιουργήσει μερίδιο ιδιοκτησίας

Καθώς μειώνεται το υπόλοιπο του δανείου, αυξάνεται το μέρος του ακινήτου που μας ανήκει.

Δεν σημαίνει ότι όλο το ποσό που πληρώνουμε μετατρέπεται σε περιουσία. Σημαίνει, όμως, ότι ένα αυξανόμενο μέρος των δόσεων μειώνει την οφειλή μας.

Μπορεί να επωφεληθούμε από πιθανή αύξηση της αξίας

Αν το ακίνητο αυξηθεί σε αξία, ενδέχεται να αποκτήσουμε πρόσθετο οικονομικό όφελος.

Αντίθετα, αν η αξία του μειωθεί, μπορεί να χάσουμε μέρος του κεφαλαίου μας ή να δυσκολευτούμε να πουλήσουμε στην τιμή που επιθυμούμε.

Περιορίζουμε την έκθεσή μας σε μελλοντικές αυξήσεις ενοικίου

Ο ενοικιαστής μπορεί να αντιμετωπίσει αυξήσεις με την πάροδο του χρόνου.

Ο ιδιοκτήτης δεν αντιμετωπίζει αύξηση ενοικίου, αλλά μπορεί να επηρεαστεί από:

• μεταβολές των επιτοκίων,
• αυξημένα έξοδα συντήρησης,
• ασφάλιση,
• και άλλες υποχρεώσεις ιδιοκτησίας.

🔎Συμπέρασμα για τα επτά χρόνια

Όσο αυξάνεται ο χρονικός ορίζοντας:

• τα αρχικά έξοδα αγοράς κατανέμονται σε περισσότερα χρόνια,
• αποπληρώνουμε μεγαλύτερο μέρος του κεφαλαίου,
• και η αγορά μπορεί σταδιακά να γίνει περισσότερο ανταγωνιστική σε σχέση με την ενοικίαση.

Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, η αγορά αρχίζει να εμφανίζεται ελαφρώς πιο συμφέρουσα μετά από επτά χρόνια, χωρίς αυτό να αποτελεί εγγύηση για κάθε ακίνητο ή κάθε νοικοκυριό.

Για να παραμείνει κατανοητό, το παράδειγμα δεν υπολογίζει αναλυτικά όλους τους πιθανούς παράγοντες.

Δεν περιλαμβάνει:

• αυξήσεις ενοικίου,
• μεταβολές επιτοκίων,
• ασφάλιση κατοικίας ή ζωής,
• φόρους και άλλες χρεώσεις,
• κοινόχρηστα,
• μεγάλες επισκευές,
• ενεργειακές αναβαθμίσεις,
• έξοδα πώλησης,
• πιθανή αύξηση ή μείωση της αξίας του ακινήτου,
• και την πιθανή απόδοση της προκαταβολής αν επενδυόταν διαφορετικά.

Το κόστος ευκαιρίας της προκαταβολής

Στο παράδειγμα της αγοράς χρειάζεται να διαθέσουμε €48.000 ως προκαταβολή.

Τα χρήματα αυτά μετατρέπονται σε μέρος της αξίας του ακινήτου. Παράλληλα, όμως, δεν είναι πλέον διαθέσιμα για:

• αποταμίευση,
• επένδυση,
• δημιουργία επιχείρησης,
• σπουδές,
• ή άλλους στόχους.

Αυτό ονομάζεται κόστος ευκαιρίας.

Μια ολοκληρωμένη σύγκριση πρέπει επομένως να εξετάζει όχι μόνο το πόσα πληρώνουμε, αλλά και το τι άλλο θα μπορούσαμε να κάνουμε με τα χρήματά μας.

Η ενοικίαση μπορεί να είναι καταλληλότερη όταν:

• δεν γνωρίζουμε για πόσο θα παραμείνουμε στην ίδια περιοχή,
• σχεδιάζουμε αλλαγή εργασίας ή μετακόμιση,
• δεν διαθέτουμε επαρκές κεφάλαιο για προκαταβολή,
• δεν έχουμε ακόμη δημιουργήσει Ταμείο Έκτακτης Ανάγκης,
• το εισόδημά μας δεν είναι σταθερό,
• θέλουμε μεγαλύτερη ευελιξία,
• ή η αγορά αντίστοιχης κατοικίας είναι σημαντικά ακριβότερη.

Η ενοικίαση δεν είναι «χαμένα χρήματα». Με το ενοίκιο εξασφαλίζουμε:

• στέγαση,
• ευελιξία,
• μικρότερο αρχικό κόστος,
• και μεταφορά μέρους των ευθυνών συντήρησης στον ιδιοκτήτη.

Η αγορά μπορεί να είναι καταλληλότερη όταν:

• σκοπεύουμε να παραμείνουμε για αρκετά χρόνια,
• έχουμε σταθερό και προβλέψιμο εισόδημα,
• διαθέτουμε επαρκή προκαταβολή,
• διατηρούμε Ταμείο Έκτακτης Ανάγκης μετά την αγορά,
• μπορούμε να καλύψουμε άνετα τη δόση και τα πρόσθετα έξοδα,
• αντέχουμε πιθανή αύξηση επιτοκίων,
• και επιθυμούμε να δημιουργήσουμε ένα περιουσιακό στοιχείο με μακροπρόθεσμο ορίζοντα.

⚠️ Δεν αγοράζουμε απλώς επειδή η τράπεζα είναι πρόθυμη να μας δανείσει. Αγοράζουμε όταν η δέσμευση είναι βιώσιμη για τον δικό μας προϋπολογισμό και τους δικούς μας στόχους.

Για να δημιουργήσουμε ένα πιο προσωπικό σενάριο, μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε τον Υπολογιστή Δανείου της ιστοσελίδας μας.

Καταχωρούμε:

• το ποσό του δανείου,
• το επιτόκιο ή το ΣΕΠΕ,
• και τη διάρκεια αποπληρωμής.

Έτσι μπορούμε να εξετάσουμε:

• το ύψος της μηνιαίας δόσης,
• το συνολικό κόστος δανεισμού,
• και την κατανομή των πληρωμών μεταξύ τόκων και κεφαλαίου.

Μέσω της επιλογής «Αναφορά σε XLS» μπορούμε να μελετήσουμε πώς εξελίσσεται το υπόλοιπο του δανείου με την πάροδο του χρόνου.

💡 Δοκιμάζουμε περισσότερα από ένα σενάρια. Ελέγχουμε τι συμβαίνει αν:

• το επιτόκιο αυξηθεί,
• η διάρκεια μειωθεί ή αυξηθεί,
• διαθέσουμε μεγαλύτερη προκαταβολή,

ή επιλέξουμε χαμηλότερη τιμή ακινήτου

Πριν χρησιμοποιήσουμε τον κανόνα των 5 ετών, μπορούμε να αναρωτηθούμε:

• Για πόσο χρόνο σκοπεύουμε πραγματικά να παραμείνουμε στην κατοικία;
• Υπάρχει πιθανότητα να αλλάξουμε εργασία, πόλη ή χώρα;
• Διαθέτουμε αρκετές αποταμιεύσεις για την προκαταβολή και τα αρχικά έξοδα;
• Θα μας απομείνει Ταμείο Έκτακτης Ανάγκης;
• Μπορούμε να καλύψουμε τη δόση ακόμη και αν αυξηθεί;
• Έχουμε υπολογίσει το κόστος συντήρησης και επισκευών;
• Έχουμε συγκρίνει το συνολικό κόστος και όχι μόνο τη δόση με το ενοίκιο;
• Πόση ευελιξία χρειαζόμαστε για τα επόμενα χρόνια;
• Ποιους άλλους χρηματοοικονομικούς στόχους θα επηρεάσει η αγορά;
• Θα μπορούσαμε να επενδύσουμε διαφορετικά την προκαταβολή μας;
• Έχουμε εξετάσει περισσότερα από ένα σενάρια;

• Ο κανόνας των 5 ετών είναι χρήσιμος οδηγός και όχι απόλυτη αλήθεια.
• Η σύντομη παραμονή ευνοεί συχνά την ευελιξία της ενοικίασης.
• Η μεγαλύτερη παραμονή δίνει περισσότερο χρόνο για να αντισταθμιστούν τα αρχικά έξοδα αγοράς.
• Δεν συγκρίνουμε μόνο το ενοίκιο με τη μηνιαία δόση.
• Διαχωρίζουμε τη συνολική εκροή χρημάτων από το καθαρό κόστος κατοίκησης.
• Μέρος της δόσης αποπληρώνει το κεφάλαιο και δημιουργεί ιδιοκτησία.
• Η προκαταβολή έχει κόστος ευκαιρίας.
• Η αύξηση της αξίας του ακινήτου δεν είναι εγγυημένη.
• Υπολογίζουμε επιτόκια, συντήρηση, ασφάλιση, τέλη και πιθανά έξοδα πώλησης.
• Χρησιμοποιούμε τα δικά μας δεδομένα και δοκιμάζουμε διαφορετικά σενάρια.
• Η καλύτερη επιλογή είναι εκείνη που παραμένει βιώσιμη ακόμη και όταν οι συνθήκες δεν εξελίσσονται ιδανικά.

Ολοκληρώνοντας...

Η απόφαση για την απόκτηση κατοικίας δεν βασίζεται μόνο στους αριθμούς. Είναι μια απόφαση που συνδέεται με τις ανάγκες, τις προτεραιότητες και τα σχέδια που έχουμε για τη ζωή μας.

Είτε επιλέξουμε να ενοικιάσουμε είτε να αγοράσουμε, το σημαντικότερο είναι να γνωρίζουμε το πραγματικό κόστος, να έχουμε προετοιμαστεί κατάλληλα και να μπορούμε να υποστηρίξουμε την επιλογή μας όχι μόνο σήμερα, αλλά και τα επόμενα χρόνια.

Όταν η απόφασή μας βασίζεται σε σωστό προγραμματισμό, ρεαλιστικό προϋπολογισμό και καλή κατανόηση των υποχρεώσεων που αναλαμβάνουμε, η κατοικία μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό θεμέλιο για τη χρηματοοικονομική μας ευημερία και την ποιότητα της ζωής μας.

💡Χρήσιμη Συμβουλή

🏡 Το σημαντικότερο δεν είναι να αποκτήσουμε μια κατοικία όσο το δυνατόν γρηγορότερα. Είναι να αποκτήσουμε την κατοικία που μπορούμε πραγματικά να υποστηρίξουμε, ώστε να μας προσφέρει ασφάλεια, σταθερότητα και ηρεμία για πολλά χρόνια.

🔗Χρήσιμοι σύνδεσμοι

• Ενοίκιο ή Αγορά Κατοικίας; Μια Απόφαση που Αξίζει Σκέψη
• Είμαστε Πραγματικά Έτοιμοι για τη Δική μας Κατοικία; Ένας Πρακτικός Οδηγός Αυτοαξιολόγησης
• Τι είναι ο Προϋπολογισμός και γιατί τον χρειαζόμαστε;
• Πώς Δημιουργούμε έναν Ρεαλιστικό Μηνιαίο Προϋπολογισμό
• Ταμείο Έκτακτης Ανάγκης: Το χρηματοοικονομικό μας δίχτυ ασφαλείας
• Η Πρώτη μας Εργασία και το Πρώτο μας Εισόδημα
• Τι Είναι το Χρέος και Πως Λειτουργεί;
• Πώς να Κατανοούμε το Πραγματικό Κόστος του Δανεισμού
• Πώς Αποφεύγουμε Νέα Χρέη
• Προστατεύοντας Όσα Έχουν Αξία: Τα Συνηθισμένα Λάθη, Παραδείγματα από την Κύπρο και Αυτοαξιολόγηση